Prý: Praha nemůže vykupovat efektivně pozemky pro metro a potřebuje k tomu PENTU. Tak určitě…

Do jakých rozměrů se může dostat hoax, fáma či dezinterpretovaná informace vidíme dennodenně hlavně na sociálních sítích mezi (s)prostým lidem, který se neobtěžuje ověřovat informace. Problém ale nastává, když se podobné nesmysly stanou podkladem pro zásadní politická rozhodnutí.

A právě jeden takový nesmysl se stal podkladem pro připravované rozhodnutí o PPP projektu souvisejícího s výstavbou metra D v Praze. Jedním z argumentů pro zřízení společného podniku se skupinou PENTA, a který se minimálně na veřejném zasedání zastupitelstva a v médiích objevoval, je problematika výkupů potřebných pozemků od soukromníků. Údajně tedy město (či městská společnost jako je dopravní podnik) nemůže vykupovat, lépe řečeno nabízet soukromým majitelům pozemků nutných k výstavbě stanic metra D výkup jejich pozemků za tržní ceny. Není nám jasné, kdo do veřejné debaty takový hoax vnesl, ale cítíme potřebu věc uvést na pravou míru. Níže se budeme věnovat výkupům ze strany územních samospráv a státu.

Když vykupují obce

Pro výkupy pozemků územní samosprávou neexistují žádná konkrétní pravidla či postupy. Z Ústavy mají obce a kraje právo na samosprávu, ze kterého v tomto případě vyplývá, že stát nemůže samosprávám do výkupů pozemků jakkoli zasahovat. Pravidla si tedy určují samy samosprávy. A záleží jen na nich, zda si je stanoví nebo ne.

Jinými slovy, u samospráv neplatí, že by musely vykupovat pozemky za cenu obvyklou. Zákon pouze říká, že kompetentním orgánem k rozhodnutí o nabytí nemovitosti je zastupitelstvo, které svou pravomoc může za určitých okolností přenést na radu či starostu. Obec má obecnou povinnost (jako všechny ostatní subjekty hospodařící s veřejnými prostředky) hospodařit se svými penězi hospodárně a efektivně. Aby mohla zpětně (tzn. transparentně) prokázat, že postupovala opravdu hospodárně a efektivně, měla by zjistit, jakou hodnotu jí vykupované nemovitosti mají (ideálně znaleckým posudkem, ale nabízí se i cenové mapy, srovnání obdobných nabídek apod.) V případě, že majitel nemovitosti nebude svolný k prodeji, měla by pověřit konkrétního “vyjednavače” a usnesením mu udělit strop, nad který v nabídce na odkup nepůjde. Toto usnesení může být díky novele zákona účinné od léta 2016 t tajné až do doby, než se o výkupu rozhodne.

Schválení odkupu za částku vyšší než je odhadní cena je vhodné v rozhodnutí odůvodnit  uvedením bližších informací – proč je daná nemovitost pro obec důležitá, jak se obec pokoušela domluvit nejvýhodnější cenu a jaké hrozily důsledky v případě jejího nevykoupení. Při zachování tohoto postupu se z našeho pohledu vedení obce jasně vyhne jakémukoli podezření z nehospodárnosti.

Příkladem může být např. rozhodnutí Zastupitelstva města Olomouce, které pro novou tramvajovou linku potřebovalo odkoupit rodinný dům, který stál v cestě kolejím v cestě. Majitelům ve shodě se znaleckým posudkem nabídlo město 3 mil. Kč. Majitelé ale tvrdili, že mají k domu silnou citovou vazbu, protože když dům vlastní již 60 let. Město následně nabídlo 5 mil. Kč, na což již majitelé přistoupili. Máte-li dojem, že takto městu vznikla škoda, uvědomte si, jaké náklady by městu vznikly, kdyby se s majiteli nedohodlo (namátkou opoždění celé stavby, hrozba ztráty dotace, náklady na vyvlastňovací řízení, případně navýšení nákladů tramvajové linky o  absurdní objízdnou trasu) https://olomouc.idnes.cz/prodlouzeni-tramvajove-trate-v-olomouci-na-nove-sady-vykup-blokujiciho-domu-1ws-/olomouc-zpravy.aspx?c=A160225_2228183_olomouc-zpravy_stk

Závěrem nám nezbývá než podotknout, že právo na samosprávu v sobě zahrnuje i právo činit kroky hloupé a nedomyšlené. Mezi taková rozhodnutí pak řadíme i rozhodnutí o zřízení společného podniku mezi mezi Pražským dopravním podnikem a skupinou Penta s odůvodněním, že samotné hlavní město není schopné vykupovat pozemky pro stavbu metra.

Když vykupuje stát

Příklad 1 Stát chce vykoupit pozemek, bez kterého by se jinak obešel

Začněme situací, kdy např. Ministerstvo kultury bude chtít koupit pozemek, aby mohlo nechat zbudovat stáj pro koně u státního zámku. Co k tomu bude potřebovat? Samozřejmě musí nejprve zjistit, zda má vlastník zájem pozemek prodat. Pokud ano, pak si nechá udělat znalecký posudek a odhadnutou kupní cenu nabídne majiteli. Pokud se majiteli bude zdát odhadnutá cena příliš nízká, má ministerstvo problém. V takovém případě by si muselo u Ministerstva financí prosadit výjimku, která by Ministerstvu kultury umožnila vykoupit pozemek za vyšší než odhadní cenu. S tímto počítá přímo § 12 odst. 4 zákona o majetku ČR.

Pokud by majitel pozemek prodat nechtěl vůbec (nezávisle na ceně), pak by ministerstvo patrně nic nenadělalo. K vyvlastnění by patrně dojít nemohlo, neboť bez stájí se v ČR přece jen tak nějak obejdeme a ministerstvo by nedokázalo argumentačně splnit základní podmínku pro vyvlastnění, a to je převažující veřejný zájem nad zájmem soukromým.

Příklad 2 Stát potřebuje vykoupit pozemek pro infrastrukturu, který nutně potřebuje

Poněkud jiný postup se odehrává u infrastrukturních projektů. Přibližme si jej na příkladu Ředitelství silnic a dálnic (ŘSD). ŘSD naplánuje nový dálniční tah a potřebuje pro něj vykoupit všechny pozemky pod budoucí stavbou. (Neuvažujme nyní problematiku trasování dálnice) I zde se musí ŘSD nejdříve optat majitelů pozemků na jejich ochotu pozemek prodat. Jako protihodnotu (uvažujeme-li o koupi pozemku státem a ne např. o směně za jiný státní pozemek) ŘSD majitelům zemědělských pozemků nabídne osminásobek odhadní ceny. Toto pravidlo je platné od 1.5.2016 díky novele zákona o urychlení výstavby. Zákon již tedy neříká, že by ŘSD mohlo nabízet majitelům za pozemky rozpětí cen od 0,- Kč až po 16násobek odhadní ceny. Zákon nově definuje osminásobek jako hodnotu danou. U stavebních pozemků, které jsou násobně hodnotnější než zemědělská půda, jde o koeficient 1,15 odhadní ceny.

Znalecký posudek bude posuzovat hodnotu pozemku vzhledem k jeho stavu a účelu užití, který v daný moment pozemek má. Tzn. pokud má vést dálnice přes pole, bude se posuzovat jako pole, a ne jako stavební parcela, na kterou se v budoucnu změní. Stejně totiž bude postupovat i vyvlastňovací úřad (místně příslušná obec s rozšířenou působností), ke kterému by věc došla, pokud by majitel prodat pozemek nechtěl, event. soud, v případě, že by původní majitel s rozhodnutím úřadu nesouhlasil a podal žalobu. Soud následně může využít své diskreční pravomoci a náhradu za vyvlastnění zvýšit teoreticky až o 80% původní “posudkové”ceny.

Systém je tedy nastaven tak, aby majitelům usnadnil rozhodování – buď dostanu 800% odhadní ceny teď, nebo max. odhadní cenu a k ní jen 80% po zdlouhavém správním a soudním řízení.

Výkup ze strany státu se tedy od pravidel platících pro územní samosprávy zásadně liší co do podrobnosti právní úpravy. Meritum věci však zůstává stejné. Pravidlem je vykupovat za odhadní cenu, ale pokud to není možné, lze nabídnout víc. Státní úřady si pouze vyšší cenu musí domluvit u státní kasy. Výjimkou jsou pravidla pro infrastrukturní projekty, kde se “snadno” hledá účel vyvlastnění.

Za Oživení, o.s.

Marek Zelenka