Záměrem mnoha podnětů k pozastavení výkonu usnesení obce je snaha zabránit prodeji pozemků pod cenou. Tyto podněty jsou téměř vždy neúspěšné. Argumentace ministerstva odhaluje smutnou realitu, a to že současný výklad vykastroval pravidla prodeje pod cenou na minimum. Ministerstvo má pravomoc provádět pouze abstraktní kontrolu zákonnosti. U předpisu, který konkretizuje povinnost jednat s péčí řádného hospodáře, však taková kontrola v zásadě ztrácí význam.
Prodej obecního majetku pod cenou
Obce mají povinnost při úplatném převodu majetku sjednávat cenu zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá (tzv. cena obvyklá). Pokud se rozhodnou prodávat majetek levněji, musí zdůvodnit odchylku od ceny obvyklé. Pokud to neudělají, je toto právní jednání neplatné.
Soudy již v minulosti dovodily, že není nezbytně nutné, aby zdůvodnění odchylky od ceny obvyklé bylo součástí usnesení zastupitelstva obce. Tyto důvody musí existovat v době rozhodování a obce jejich existenci musí být schopny prokázat1. Proto lze odůvodnění v usnesení obcím doporučit. Tato problematika je již delší dobu vyřešená a nezpůsobuje zásadní problémy. Zajímaly nás však odpovědi na následující otázky týkající se prodeje pod cenou:
1) Existuje nějaké omezení pro důvody odchylky od ceny obvyklé?
Ministerstvo v jednom ze svých rozhodnutí sice argumentuje, že „…důvody musejí však být reálně dány. Nelze tedy odůvodnit dosažení méně výhodného protiplnění zjevně nesmyslnými důvody nebo postupovat zcela libovolně a uzavírat méně výhodné smlouvy bez jakéhokoli zdůvodnění. (…) Tato povinnost v sobě vlastně zahrnuje dva aspekty – odchylka musí být odůvodnitelná, tj. musí být založena na legitimních, objektivních důvodech, a současně tyto důvody musejí být prokazatelným způsobem zaznamenány. Důvod pro odchylku, při které je cena nižší než cena obvyklá, tedy především musí objektivně obstát při posuzování, zda určitá dispozice byla skutečně účelná a rozumná.
Ministerstvo se nicméně v jednom případě zcela odmítlo zabývat tvrzeními, která zpochybňovala jednotlivé důvody prodeje pod cenou. Dle ministerstva totiž bylo natolik zřejmé, že plánovaný záměr sleduje zájem a úkol obce, že nebylo nutné se k těmto důvodům vyjadřovat. Ministerstvo se tedy nezabývalo jakýmsi testem legitimity, který si samo stanovilo ve výše uvedené citaci a zároveň nestanovilo, v jakém případě by se k takovému testu odhodlalo.
2) Jakých kvalit musí dosahovat cíl, který obec sleduje při prodeji pod cenou?
Ministerstvo v jednom ze svých sdělení vysvětluje, že obec může nakládat s majetkem také “méně výhodně”. Cena je totiž pouze prvotním hlediskem pro posouzení dispozice. Neméně důležitým kritériem je zákonem předvídané plnění úkolů obce a dosahování jejích zájmů. Jinak řečeno, obec může disponovat majetkem i ekonomicky méně výhodně, je-li taková dispozice obhajitelná „důvody hodnými zvláštního zřetele“.
Jako příklad tohoto legitimního “mimoekonomického cíle” ministerstvo využívá příměr k obchodu s potravinami. Obec může prodat nemovitost podnikateli a dát tak vzniknout obchodu s potravinami, který bude prospěšný obyvatelům obce. Takový prodej nemovitosti má podle ministerstva všechny předpoklady pro to, aby se obec rozhodla prodat nemovitost pod cenou, stanoví-li si jako cíl vznik prodejny. Ve svých sděleních se přitom ministerstvo zcela odmítlo zabývat dalším možným kontextem. Pokud by obchod s potravinami vznikal mezi dvěma supermarkety, nebo by se prodejna s potravinami specializovala pouze na prodej kaviáru, je její přínos pro obec diskutabilní. Nicméně kontextem se ministerstvo zabývat odmítlo a také v tomto případě neodkrylo, kde se nachází hranice prodeje obecního majetku pod cenou. To vyvolává obavy, zda nějaké hranice pro mimoekonomické cíle obcí vůbec existují.
3) Měli by zastupitelé při schvalování prodeje vědět, o kolik levněji přibližně prodávají obecní majetek?
Krajský soud v Hradci Králové dospěl2 k závěru, že čím menší bude rozdíl v nabídnutých cenách na koupi nemovitosti, tím menší je negativní dopad na hospodaření obce a tím stručnější postačí odůvodnění zastupitelstvem obce. Na základě této argumentace se jeví celkem přirozené, že by měl zastupitel vědět, o kolik levněji prodává majetek obce, než je jeho reálná hodnota. V opačném případě by totiž zastupitel nemohl ani vědět, jak podrobně má zdůvodnit tuto odchylku. Zatímco by bylo přehnané požadovat pro každý prodej znalecký posudek, alespoň srovnání ceny prodávaného majetku s obdobným majetkem se nabízí naopak jako rozumný požadavek na zastupitele, který nakládá s majetkem veřejnoprávní korporace (obce) a má povinnost jednat s péčí řádného hospodáře.
Ministerstvo má ale opačný názor, který uvedlo v jednom ze svých sděleních:
“To, že napadené usnesení hovoří o tom, že nebyla zjišťována obvyklá cena pozemků podle zákona č. 151/1997 Sb., tedy na jedné straně jen deklaruje to, že ze zákona nevyplývá povinnost vždy zjišťovat obvyklou cenu podle tohoto zákona. Současně ale neznamená, že by město a zastupitelstvo „nemělo tušení“, jaká obvyklá cena dotčeného pozemku je. Nikdo ze zastupitelů přitom navrženou cenu při projednávání prodeje nezpochybnil.
Není přitom vyloučen ani takový postup, při němž obec konstatuje existenci určitého mimoekonomického cíle, jehož chce dosáhnout, a za tímto účelem přistoupí k majetkové dispozici, aniž by zjišťovala konkrétní obvyklou cenu. Takový postup je zcela legální, pokud hodlá vytčeného cíle dosáhnout bez ohledu na finální kupní cenu.”
Vyjádření ministerstva není zcela jednoznačné. V jednom případě se spokojilo s velmi nízkou laťkou, kdy nelze říct, že zastupitelé “nemají tušení” ohledně ceny obvyklé a nikdo z nich prodejní cenu nezpochybní. Zároveň ministerstvo dodává, že lze přistoupit k prodeji pod cenou, aniž by byla zjišťována konkrétní cena obvyklá.
Co to všechno znamená?
Sepisovat podněty a napadat usnesení obce o prodeji majetku pod cenou se ve světle výše popsaných stanovisek jeví jako sisyfovská práce. Jediným ověřeným důvodem k podání úspěšného podnětu by bylo přesvědčení podatele, že prodej pod cenou nebyl podložen žádnými odůvodněními. Jak bylo výše popsáno, tyto důvody nemusí být součástí usnesení obce, a proto je nutné si je případně vyžádat podle zákona o svobodném přístupu k informacím.
Napadat usnesení obce proto, že Vám připadají důvody prodeje pod cenou jako zavádějící nebo protože shledáváte záměr prodeje pro obec neprospěšný, je pravděpodobně ztráta času. Pokud se dozvíte o plánovaném prodeji pod cenou, pokuste se proto o svém pohledu přesvědčit zastupitele nejpozději v průběhu jednání zastupitelstva o dané věci.
Stav ke dni 12. prosince 2024
Zatím tu nejsou žádné komentáře.