Lesk a bída znalectví v Čechách: Znalec vyhotovil ve stejné věci tři odlišné znalecké posudky, Policii jeho závěry stačily, aby věc odložila. Podáváme podnět ke krajskému soudu.

Případ soudního znalce Jaroslava Krátkého dokládá stav, ve kterém se znalectví a jeho kvalita v České republice nacházejí. V roce 2017 jsme se na základě podnětu oznamovatele zabývali nevýhodnými prodeji obecních pozemků v Telči. Na tyto pozemky si nechalo tehdejší vedení radnice udělat postupně dva znalecké posudky od Ing. Jaroslava Krátkého na cenu zjištěnou, kterou pak v zastupitelstvu vydávalo za cenu obvyklou. Když jsme nevýhodný prodej napadli u Ministerstva vnitra a Policie ČR, nechalo si ministerstvo vyhotovit vlastní znalecký posudek, který odhadl cenu pozemků na více než 6x vyšší. Policie nakonec věc odložila na základě dalšího znaleckého posudku Jaroslava Krátkého, který cenu těch samých pozemků odhadoval již po třetí. Kvůli jeho podjatosti jsme teď podali podnět ke krajskému soudu.

Obvyklou cenou se pro účely zákona rozumí cena, která „by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.

Naopak cenou zjištěnou je cena určená podle zákona o oceňování majetku. Cena zjištěná je tak v kontextu § 1 odst. 3 písmeno a) zákona o oceňování majetku cenou ošetřenou zvláštním předpisem, který stanoví odlišný způsob oceňování. V době centrálně plánované ekonomiky před rokem 1990 jiný způsob ocenění nemovitostí než právě tento neexistoval. Dnes, v době standardní tržní ekonomiky, je nejčastějším účelem zjištěných (administrativních) cen zajistit tzv. daňovou spravedlnost, to znamená, aby žádný plátce daně nebyl oproti ostatním zvýhodněn nebo naopak znevýhodněn.

První posudek vyhotovil znalec Krátký v roce 2014, druhý až na počátku roku 2017, oba však řešili cenu, za kterou měl být pozemek prodán v minulosti (k roku 2008, resp. 2014).  Na základě druhého posudku se vedení obce podařilo prosadit v zastupitelstvu prodej dotčených pozemků firmě STANER, která na ně v roce 2014 získala smlouvu o smlouvě budoucí a nakonec je zasíťované prodala rodinným příslušníkům vedení obce.

Podle § 39 zákona o obcích je možné prodávat obecní pozemky za cenu obvyklou, ledaže není nižší cena řádně odůvodněna. Jakékoli odůvodnění v zápisech z orgánů města chybělo, takže cena musela být cenou v místě a čase obvyklou, jinak by byl prodej neplatný dle § 39 odst. 2 poslední věty zákona o obcích. Tradičním nástrojem zjišťování ceny pozemků je znalecký posudek. Na ten odkazoval starosta města Telče pan Roman Fabeš. Konkrétně na první posudek vyhotovený Ing. Jaroslavem Krátkým z 26. května 2014, který cenu odhadoval ke stavu v roce 2008, kdy Telč pozemky obdržela od pozemkového úřadu.

Tento posudek uváděl cenu 100,- Kč/m² oceňovaného pozemku právě jako cenu zjištěnou podle oceňovací vyhlášky. Cena uvedená v posudku tedy nebyla pro prodej pozemků STANERU relevantní ani co do výše ceny obvyklé, ani co do časové souvislosti. Jelikož se prodej části předmětných pozemků začal zpochybňovat i v zastupitelstvu města, nechalo vedení města v lednu 2017 vyhotovit nový posudek, který měl ocenit předmětné pozemky opět zpětně, avšak tentokrát k 1. květnu 2014, tedy zhruba k době, kdy se na jejich prodej uzavřela smlouva o smlouvě budoucí. Autorem nového posudku byl ale opět Ing. Jaroslav Krátký.

Když jsme nevýhodný prodej napadli u Ministerstva vnitra a Policie ČR, nechalo si ministerstvo vyhotovit vlastní znalecký posudek, který odhadl obvyklou cenu pozemků v době prodeje jako více než 6x (!)vyšší, než znalecké posudky pana Krátkého.

Naše podezření bylo potvrzeno posudkem ze dne 19. 9. 2017 od soudního znalce Ing. Martina Vetchého, který si nechalo zadat Ministerstvo vnitra v rámci řízení o výkonu státního dozoru nad působností samosprávných celků, které ministerstvo zahájilo s městem Telč na základě našeho podnětu. Tento posudek jasně uvedl, že cena obvyklá stavebních parcel pro rodinné domy v Telči s plným zainvestováním a jasným stavebně-právním vymezením v dané době pohybovala na úrovni 1200,- Kč/m². Jelikož dané pozemky nebyly investorsky připraveny, odhadl Ing. Vetchý náklady na dokončení přípravy pozemků pro výstavbu rodinných domů na v průměru cca 300,- Kč/m². Dle závěrů znaleckého posudku tak činila cena v místě a čase obvyklá cca 900,- Kč/m². Se znaleckým posudkem bylo následně město seznámeno, přičemž s jeho obsahem i závěry vyjádřilo ministerstvu svůj nesouhlas.

Město odpovědělo revizním a třetím posudkem, opět od pana Krátkého, který již posuzoval skutečně cenu obvyklou. Nicméně jeho znalecký odhad zněl, že obvyklá cena pro prodej pozemků v roce 2014 v Telči činila 250 kč/m2. Tedy pouze o 150 Kč/m2 vyšší než kolik byla odhadcem zjištěná cena v roce 2008.  

Policie nakonec podezření ze spáchání trestného činu odložila na základě tohoto znaleckého posudku Jaroslava Krátkého, který cenu těch samých pozemků odhadoval již potřetí. A to navzdory Ministerstvu vnitra, které došlo k jasnému závěru, že město Telč při prodeji předmětných pozemků postupovalo v rozporu se zákonem. Policii ani nevadilo, že trestní řízení odložilo na základě posudku znalce, který v té samé věci odhadoval pozemky již potřetí, a tudíž musel být na věci zainteresován, protože potvrzoval svůj vlastní názor. Přitom podjatý znalecký posudek nemůže sloužit jako důkaz ani u soudu, natožpak jako důvod pro odložení věci policií. Ta bohužel závěry z nestranného posudku znalce ministerstva vnitra nebrala nijak v potaz.

Jelikož podle judikatury Nejvyššího soudu pro vyloučení znalce pro podjatost ke zkoumané věci stačí pouhá pochybnost o nestranném výkonu znalecké činnosti, podali jsme podnět ke Krajskému soudu v Brně k prošetření, zda-li Ing. Krátký nepostupoval v rozporu se zákonem. Ten se dle našeho názoru měl automaticky vyloučit, jelikož svým znaleckým posudkem fakticky obhajoval svou předchozí činnost a zpochybňoval znalecký posudek svého kolegy znalce Ing. Vetchého. 

O postupu ve věci budeme informovat.

Příloha:
Podnět
Posudek č. 1
Posudek č. 2
Posudek Ing. Bc. Ewy Hradil
Podnět k výkonu dozoru
Vyrozumění MV k podnětu
Posudek č. 3
Usnesení PČR o odložení

Pro více informací kontaktujte [email protected]
Stav ke dni 3. 12. 2019.